18.12.2019
připravil: Tomáš Tkačík
Na ranní schůzku do kavárny Savoy přišel ekonom Vladimír Pikora první, svěží, plný energie a optimismu, který většina z nás po ránu jen stěží doluje z krizových zásob. Povídali jsme si o situaci okolo nemovitostí a nejen o tom. Bez růžových brýlí, k věci a na rovinu.
Ceny nemovitostí v poslední době razantně rostou, za posledních pět let se jen v Praze téměř zdvojnásobily a cena leckde přesáhla 100 tisíc Kč za metr2. Jak dlouho ještě ceny nemovitostí porostou?
Svou roli sehrála celá řada faktorů. Je ovšem nutné říct, že nejde o žádnou novou výjimečnou situaci, která je jenom u nás. Ve Spojených státech nebo v Německu – všude vidíte dramatický nárůst cen ne nepodobný tomu, co se děje tady. Nedávno mi kdosi nabízel dům u moře v Hondurasu. Zjistil jsem si jeho cenovou historii a nárůst ceny je zhruba podobný jako v Praze. Řeknete si: Honduras, taková díra, jak je to možné? Je to globální trend.
Co to způsobuje?
Centrální banky největších ekonomik světa začaly pumpovat peníze do ekonomiky, někde začali vykupovat dluhopisy, v některých zemích šli do záporných úrokových sazeb a to vyvolalo nepřirozené prostředí, kde bylo možné se extrémně levně zadlužit. Záporné hypoteční sazby jsou úplně zvrácené. Zatím se záporné úrokové sazby projevují hlavně v mezibankovním světě. Ale pokud budou chtít centrální banky v tomto pokračovat (a zdá se, že chtějí), jednoho dne se dostaneme do šílené situace, která může poslat ceny ještě výš. Centrální banky si to již začaly uvědomovat a přišly s omezováním dosažitelnosti hypoték s cílem nezopakovat stav, kdy na hypotéku mohl dosáhnout kdokoli. Začaly přitvrzovat podmínky a nutit komerční banky, aby půjčovaly jen těm, kteří si to mohou dovolit. Tím se vytvořily zvláštní poměry. Na jednu stranu tu máme spoustu lidí, kteří chtějí bydlet, ale nemohou, protože na hypotéku nedosáhnou. A pak jsou tu ti, kteří na to mají, a mohou příznivých úrokových sazeb využívat, čímž se strašně rozevírají nůžky ve společnosti. Řada lidí musí dát téměř celý plat na to, aby zaplatili nájem. A pak tu máme lidi, co si vezmou úrokovou sazbu skoro za nulu, koupí nemovitost, která během krátké doby zdvojnásobí svoji cenu, takže už nejsou jen hodně bohatí, ale jsou brutálně bohatí. Takové poměry ve společnosti musejí podle mě vyústit v něco nepřirozeného.
Centrální banky předpokládaly, že snížením úrokových sazeb se napumpují levné peníze do ekonomiky, banky poskytnou podnikům úvěry, ty investují, poskytnou lidem peníze na spotřebitelské úvěry. To se ovšem nestalo, lidé si začali pořizovat hypotéky, kupovat byty. Proč utráceli za nemovitosti a navzdory předpokladu nekoupili auto, oblečení nebo televizi?
Finanční svět využil toho, že centrální banky vytvořily falešnou poptávku po dluhopisech a akciích. Dělo se to po celém světě. Řada lidí podle mě usoudila, že bude lepší odložit spotřebu a investovat. Ale je pravda, že to naše historie nepamatuje. Ekonomika se tentokrát zachovala jinak, došlo k zvláštní redistribuci peněz. Inflace není problém, protože ty peníze skončily na finančních trzích a v nemovitostech. Vývoj cen nemovitostí teď bude záležet na tom, co udělají centrální banky: zda budou tlačit na další snižování úrokové sazby a bude mezi lidmi ještě víc peněz.
Foto: Lukáš Hausenblas
Hovoří se o „bublině“...
Důležité je položit si otázku, zda teď skutečně máme na trhu s nemovitostmi bublinu. Ekonomové nejraději měří bublinu tak, že počítají, kolik let musíte šetřit na byt, když do toho dáte celý svůj příjem. Tím vlastně obejdete měnové kurzy a to porovnáte se situací v Berlíně, ve Varšavě, ve Vídni. Tento propočet odhalí, že v Čechách jsme na tom úplně šíleně: na byt o 70 m2 se šetří kolem 12 let, zatímco například ve Varšavě je to cca 6 let. To ukazuje, jak jsou české nemovitosti předražené. Znám spoustu Němců, kteří využili intervencí, nakoupili slabou korunu, a tady pořídili nemovitosti. Úvěr měli z Německa za směšně nízké peníze a už jen čekají, až půjde cena nemovitostí nahoru. To vytváří ohromnou poptávku. Jsou tady i mraky Italů, kteří vlastní nemovitosti v Praze. Ti všichni ženou ceny nahoru a prostor pro pokles je tady dost malý. Z nějakého většího nadhledu je podle mě nevyhnutelné, aby byty zlevnily. Rodinné domy s příchodem krize zlevnily a pak letěly nahoru. Dlouho držely svoji hodnotu, nešly dolů, ale ani nerostly. Jde o úplně jiný typ poptávky, která není zdaleka tak spekulativní jako u bytů.
Představte si rodinu se dvěma dětmi, s rodiči v produktivním věku, která splňuje všechny podmínky pro hypotéky. Mají jít do vlastního bydlení, nebo být raději v nájemním bytě?
Já jsem zastáncem vlastního bydlení. Už v těch našich knížkách, jichž jsme s manželkou autory, píšeme, že je to jedno z nejlepších zajištění na důchod. Jen se podívejte, jak se zhodnocovaly nemovitosti. Jejich cena roste v průměru rychleji než české akcie či dluhopisy. Investice do vlastního bydlení byla bezesporu to nejlepší spoření na důchod, takže já to doporučuji.
To je vlastně nejlepší pilíř důchodové reformy. Důchodce s vlastním bytem je relativně soběstačný, zatímco druhé dusí drahý nájem.
A to je jen jedna věc. Je tu ještě problém, jak se postarat o hodně staré lidi. Z veřejných peněz jsou k dispozici LDN. Ovšem jste-li vlastníkem nemovitosti, její prodej vám zajistí několik let v příjemném sanatoriu. Nebo ji můžete pronajmout a z pronájmu hradit rozdíl mezi státním důchodovým ústavem a soukromým. Z mého pohledu je nemovitost na stáří skvělou jistotou.
Podívejme se na ta kritéria. Považujete 70% hodnoty LTV (poměr výše hypotéky k odhadní ceně nemovitosti) za hraniční, nebo si myslíte, že by to mohlo být víc/míň?
Já jsem odpůrce dluhu. Když je někdo takový, že jezdí bez strachu na červenou přes křižovatku, bude asi klidně spát, i když si vezme rekordní hypotéku. Já si myslím, že lidi by se měli snažit úvěr spíš redukovat. Je rozumnější pořídit nejprve raději menší byt, pak ho prodat a pořídit větší, než se hnát do ohromné hypotéky. Je lepší to s úvěry nepřehánět.
Je lepší v době, kdy je hypoteční sazba okolo 2,8 %, spíš fixovat na delší, nebo na kratší období? Je to poměrně komplikovaná spekulace o tom, co bude, jak se budou vyvíjet sazby atp....
Pokud bych předpokládal, že se vrátíme do krásného období 90. let, kdy se rozjížděla globalizace, a domníval se, že se vrátíme k vysokým úrokovým sazbám, v tu chvíli mi 2,8 % přijde úžasných. Takže kdo si myslí, že se vrátíme do takového světa, tomu se vyplatí fixovat. Kdo si naopak myslí, že před námi jsou obchodní války, bude se komplikovat dovoz z Číny, alternativně budeme muset vyrábět u nás a přijde nějaká krize, tak chápe, že obchodní válka i krize vyžadují nižší úrokové sazby. Spekuluje se, že v Americe se sníží sazby, že Evropská centrální banka sníží sazby. Můj názor je, že je zbytečné se vrhat na dlouhé fixace, daleko zajímavější je flouting. Jenomže to nemůže každý. Flouting je pro lidi, kteří mají nějakou rezervu, a tihle lidé si mohou dovolit spekulovat tak, jak bych to dělal já. Nicméně si myslím, že floutová sazba je daleko zajímavější než fixing. Sazba 2,8 % je hrozně optimistická a vychází z toho, že se vracíme do let, kdy bylo dobře.
Stavební spoření má podporu od státu, mohou ho mít i děti a pomůže naspořit část peněz na nemovitost, abyste si pak mohl půjčit zbytek na hypotéku. Jak se na něj díváte vy?
Já stavební spoření vítám, je to rozumný nástroj a překvapil mě veliký tlak na zrušení stavebních spořitelen. Myslím, že v Německu to tehdy vymysleli rozumně. Zastávám ovšem názor, že stavební spoření je produkt na menší částky na rekonstrukci domu, novou střechu, novou koupelnu. A je správné, že stát spořitelům pomáhá. Proti tomu nic nemám.
Stavební spoření může pomoci i těm, kteří vstupují do produktivního věku a už nechtějí bydlet v nájmu, ale ve vlastním. V žádosti o úvěr mohou bance prokázat, že už mají něco naspořeno.
Tady vznikl ohromný politický tlak na centrální banku, aby neomezila přístup mladých rodin k hypotékám, i když ekonomicky to podle mě moc racionální není. Právě mladá rodina, která nemá nic naspořeno, je pochopitelně rizikovější než člověk, který už něco naspořil. Ekonomicky to jasné není, ale politický tlak na to, aby se zejména mladí dostali k hypotékám, kde jako argument využijeme stavební spoření, je platný, nicméně dlouhodobě platit nemusí.
Foto: Lukáš Hausenblas
A co spotřebitelský úvěr? Lidem často v okamžiku, kdy si pořídí vytouženou nemovitost, chybějí finance na vybavení interiéru a sáhnou po spotřebitelském úvěru. I u nebankovních institucí...
Já jsem odpůrce spotřebitelských úvěrů, mnoha lidem prokázaly medvědí službu. Spotřebitelský úvěr má smysl jen v případě nezbytně nutných věcí, jako je například pračka a lednička. A pokud se mu opravdu nelze vyhnout, volil bych zásadně bankovní. Nebankovní spotřebitelské úvěry mají nehorázné sazby. Raději nějaký čas oželím televizi nebo sedačku, než bych si musel vzít spotřebitelský úvěr. Chápu ho v situaci, kdy víte, že vám má někdo zaplatit a za dva měsíce přijdou peníze. Pak toto období mohu překlenout spotřebitelským úvěrem. Ale říkat si: bude mistrovství světa ve fotbale, musím rychle koupit novou televizi, abych se na něj mohl dívat, považuji za blbost. Vzít si spotřebitelský úvěr na zboží, které má životnost alespoň deset let, snad ještě dává smysl, ale ani tomu nefandím. Vůbec nejhorší je vzít si úvěr na to, co během chvilky zmizí, jako je například dovolená.
Ví se o vás, že máte rád děti, nedávno se vám narodilo šesté. Je to syn, nebo dcera?
Holčička, Viktorka.
Moc gratuluji. Jak bydlí tak početná rodina?
Bydlíme v rodinném domě a díky tomu můžeme mít tolik dětí. Velká domácnost má ovšem svá úskalí. Například potřebujete ohromné množství nádobí, na vaření vám nestačí běžné velikosti hrnců, nestačí jedna pračka, nestačí jedna lednička. Pračka a myčka u nás běží nepřetržitě, ani na chvíli se nezastaví. Kupujeme hrnce, kterými se vybavují restaurace nebo školní jídelny. Nedávno jsme sháněli papiňák a i ten největší byl pro nás nedostačující. A tak to je se vším. Moje žena vaří intenzivně pro všechny děti, protože mají bezlepkovou dietu a nechodí do školní jídelny. Vaříme zkrátka mnohem víc než jiní a jsou s tím problémy.
S panem Pikorou máme stejnou alma mater, oba jsme vystudovali VŠE, a tak si jako ekonom, ovšem ne tak erudovaný jako Vladimír Pikora, troufnu rozhovor uzavřít prohlášením, že pan Pikora je skvělým příkladem toho, jak rozpumpovat ekonomiku, zabezpečit důchodový systém a podpořit spotřebu mimo jiné i tím, že na svět přivedu šest nových přispěvatelů.
***
Vladimír Pikora
vystudoval VŠE v Praze, kde v roce 2007 obhájil svou disertaci zaměřenou na finanční trh a získal titul Ph.D. Je členem České společnosti ekonomické a držitelem řady odborných certifikátů – má např. makléřské zkoušky udělované Komisí pro cenné papíry. V současnosti vede s manželkou Markétou Šichtářovou společnost Next Finance, kde koordinuje přípravy analýz a prognóz a vede sekci modelování makroekonomických indikátorů a modelování obchodování na devizových a peněžních trzích. Do povědomí veřejnosti se dostal zejména díky odborným článkům a častému citování médii. S manželkou vydali několik knih nejen s ekonomickou tematikou.